中天恒成功案例系列报道
北京门头沟区潭柘寺镇中心区A-E地块土地一级开发项目拆迁跟踪审计成果案例

      中天恒北京门头沟审计项目部，5年来一直默默无闻地战斗在门头沟，项目部人员付出了艰辛，赢得了赞誉，积累了经验。

      拆迁本是件难办的事，做好跟踪审计更是难上加难。现根据北京门头沟审计项目部汇报资料，将他们对潭柘寺镇中心区A-E地块土地一级开发项目拆迁跟踪审计经验简要介绍给各位同行，希望相互借鉴。
 

      一、项目基本情况
      本项目所在区域潭柘寺镇隶属门头沟区，东至永定镇，西至房山区，南至丰台区、房山区，北至永定镇、龙泉镇。下辖12行政村，距城区36公里，距区政府12公里，108国道贯穿辖区，是新城南部重点发展延伸地区。镇域范围内庙产众多，镇内有千年名刹潭柘寺，始建于晋代，历史悠久，更有 “先有潭柘寺，后有北京城”之说。

      潭柘寺镇为北京市42个重点小城镇之一，为门头沟新城重点建设的小城镇之一。为加快潭柘寺镇小城镇建设步伐，实现门头沟新城规划，拟对潭柘寺镇中心区综合改造开发。潭柘寺镇中心区土地一级开发项目具体用地范围为：东至东村，南至规划108国道，西至贾沟村，北至王坡村。项目用地范围较大，拟分13个地块实现自东向西整体开发，先期启动东部安置房集中分布区域的A-E地块。本项目为先期启动地块，其具体用地范围为：东至东村，南至规划108国道，西至鲁家滩加油站，北至北村。

      二、拆迁跟踪审计方法
      本项目的跟踪审计工作，一方面，要通过对拆迁全过程进行跟踪审计，促进拆迁政策和拆迁程序的逐步完善，保证拆迁过程严格按照北京市相关拆迁法律、法规和指挥部会议纪要的规定平稳进行，充分保障拆迁过程的合法、合规性，维护国家利益和被拆迁对象的权益，保证资金按规定范围和规定标准支付，及时纠正拆迁过程中存在的问题；另一方面，也要利用我们的专业技术优势，提高项目管理水平，降低项目实施风险，为服务对象提供增值服务。我们在拆迁过程中的不同审计阶段采用不同的审计方法进行监督，加强与项目各方的沟通与协调，详述如下：

      （一）入户复核阶段

      受门头沟区资金监管小组的委托，对项目进行现场跟踪见证，于2011年7月，审计组会同项目实施单位聘请的评估公司人员按评估公司提供的清登表和测绘图对所有报审住宅、非住宅房屋建筑状况和新旧程度、装修、附属物进行核实、勘验，对拆迁中不可恢复使用设备的补偿到现场进行勘察，并对数量进行核实。对每一户住宅在收房阶段，由审计组人员到收房现场核实，见证每处住宅房屋的收房过程。

     （二）评估报告审核阶段
审计组根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）及其他拆迁估价的相关规定，对所报审住宅、非住宅房屋估价单中区位价及重置成新价，按入户复核确定的数据进行复算，测算结果不符的退回重报。对每一户住宅和非住宅按拆迁政策对各项补偿金额进行逐项核实，资料不全或不符的退回重报。

      （三）拆迁协议审核阶段
将拆迁公司提供的经营面积测量图与房屋清登数据相核对来确定停产停业补偿中经营面积的合理性，将营业执照信息与工商网企业信息查询结果进行核对，由于营业执照到期换照导致工商网查询结果与营业执照信息不符的，由当地工商所出具工商换照证明。将审核通过的被拆迁人的营业执照信息做表统计，以防止重复使用营业执照现象发生。

      对不能提供宅基地权属证明，采取由村委会核实后出具宅基地审核证明，由镇政府相关部门协助项目实施单位与原存档的宅基地丈量资料进行核对，核对相符的由村镇两级出具认定意见并加盖公章。

      为核实被拆迁人姓名与权属证明音同字不同、与产权人关系等的准确性，防范拆迁款错误发放风险，上述情况由村委会核实后出具确权证明，审核时录入全部安置人口的身份证号码。

      （四）付款情况审核阶段
      每通过一个件，都会交到镇政府，盖好章留存后，镇政府会通知京投公司，由京投公司给村民付款。拆迁公司把已过件的汇总表拿到审计盖章，以证明件已通过，京投公司可以付款给公司，最后由京投公司财务人员将村民拆迁款的存折复印件交报项目组留存备用。

      （五）合同审核阶段
       项目组接到项目实施单位提交的拟签订的合同后，首先审核该合同费用是否应计入土地一级开发成本，然后审核合同主体是否具有相应资质、合同金额是否达到招标金额、合同取费是否合理、双方责任义务是否表述清楚等，最后对合同文字进行检查，以确保的计入土地一级开发成本的费用准确、合法。

      (六) 线路迁改合同的审核
      对线路迁改合同，我们采取审核迁改预算的方式进行控制，每一份迁改合同，都要求被迁改方出具预算书，经我公司预算审核人员严格审核后，再与对方签订迁改协议，避免了迁改方的漫天要价，控制了开发成本。

      三、拆迁跟踪审计经验

      （一）严格遵守各项审计纪律，客观独立进行拆迁审核
保持独立性，是审计行业的立身之本，因此在项目开始，就明确要求项目组成员，一切审计工作均在公开场合进行，不得与拆迁、评估人员有任何私下接触，不得收受拆迁、评估人员及被拆迁人的任何吃请，树立了良好的职业形象。

      （二）认真细致做好现场记录，实事求是核实资产价值
现场跟踪审计的一大特点是，必须到项目现场对拟补偿的房屋条件及附属物、院落进行核实。为此，项目组与项目实施单位、拆迁评估公司建立了良好的沟通机制，对需到现场进行清登、复核的，拆迁公司、评估公司、镇政府工作人员、京投公司、项目组五方共同到现场进行清登、复核，并将清登、复核情况详细记录到底单上，以便审件时进行复核。对未经项目组现场清登、复核，直接将报审件退回，并由拆迁公司组织各方到现场重新复核。
现场清登、复核工作对我们审计工作是非常重要的，未经现场复核，很容易导致审计失败。因为项目组成员不管现场条件多么恶劣，都坚持到现场，了解、掌握第一手资料，以避免出现篡改现象，导致审计资料失真。

房屋档案资料

      （三）客观公正把握拆迁政策，认真负责做好审件工作
现场跟踪审计的另一大特点是，在于拆迁审计的政策性比较强，谁能准确把握政策，谁就能在工作中有话语权。
为准确复核房屋补偿价格，项目组依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）的规定的分值，对照清单底单内容逐一进行核实、计算，确保房屋补偿款计算准确、无误。

      （四）机动灵活调整工作方式，积极主动配合拆迁工作
在住宅房屋拆迁开始阶段，由于签约奖励期只有一个月的时间，为确保审计质量，项目组决定将审计工作前置，在评估公司出具评估单后，即开始对评估金额进行复核，为住宅房屋的进行顺利签约节省了时间，提高了效率。

安置房在建设之中

      （五）加强沟通协调，避免矛盾集中
由于门头沟区的土地一级开发项目，区资金监管小组不对项目进行直接管理，而采取书面汇报形式了解项目进展，对项目也不提供任何指导意见，因此项目组刚开始开展工作时遇到了很大的阻力。为改善这种状况，项目组充分利用各种机会，与相关各方建立互信。同时，建立策略联盟，避免在整个项目中孤立。
     

 
审计人员逐户沟通、登记

      （六）有效整合、充分利用公司技术优势
      土地一级开发全过程跟踪审计，涉及很多知识领域，仅仅具有财务审计知识是不够的，因此项目组打破公司内部部门界线，充分利用联合体优势，有效整合财务审计、工程审计人员，在拆迁过程中相互提供技术支持。

房屋拆除完成后